房地产企业土地增值税清算与筹划实务讲座--财务管理

授课专家： [陈建昌] 授课天数： 2 天 收费标准： 价格面议 开办周期： 按需开办，有需要的企业请致电本站客服 课程大纲： 一、 土地增值税基本法规解读
土地增值税概念
土地增值税特点
（一） 土地增值税的纳税人和清算对象
（二） 土地增值税的课税对象和范围
（三） 土地增值税的四级超率累进税率
（四） 转让房地产增值额的确定
计算增值额的销售收入
计算增值额的扣除项目：
1、 取得土地使用权所支付的金额
2、 开发土地和新建房及配套设施的成本
3、 开发土地和新建房及配套设施的费用
4、 旧房及建筑物的评估价格
5、 与转让房地产有关的税金
6、 财政部规定的其他扣除项目
确定转让房地产增值额的特别规定
（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例　　　　　　　
（六）土地增值税申报纳税的手续、程序和法律责任
土地增值税的征收机关
土地增值税的申报期限
纳税人办理纳税申报的程序和手续
土地增值税申报表样式和填表说明
纳税人未按规定申报的法律责任　　　　　　　　　　　
（七）纳税时间和缴纳方法　　　　　　　　　　　　　　　　
（八）土地增值税的纳税地点

二、土地增值税清算法规解读及实务操作
土地增值税的清算单位
土地增值税的清算条件
非直接销售和自用房地产的收入确定
土地增值税的扣除项目清算
土地增值税清算应报送的资料
土地增值税清算项目的审核鉴证
土地增值税的核定征收
清算后再转让房地产的处理
关于土地增值税的预征规定
专家解读新规定的五大要点
　　1、明确普通标准住宅标准
　　2、混合项目要分开核算
　　3、转让旧房的计算操作性增强
　　4、分类预征到期清算
　　5、严格土地增值税征免规定
财税[2006]21号土地增值税法律效力的探讨

三、土地增值税的减免税优惠政策解读及运用
纳税人建造普通标准住宅出售征免税
因国家建设需要依法征用、收回房地产的征免税
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
个人互换居住用房地产的征免税
以房地产进行投资、联营的征免税
按规定合作建房的征免税
企业兼并转让房地产的征免税
1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税

四、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例
土地增值税会计科目设置
土地增值税的会计处理
土地增值税核算的操作案例

五、土地增值税的纳税筹划技巧和操作案例
土地增值税的-“临界点”筹划法
土地增值税的-费用转移筹划法
土地增值税的-收入分散筹划法
土地增值税的-费用分摊筹划法
土地增值税的-利息支出筹划法
土地增值税的--建房方式筹划法
土地增值税的-灵活运用优惠政策法
土地增值税的-代收费用计价筹划法
土地增值税的-成本核算对象筹划法
土地增值税的-股权转让筹划法
土地增值税的-核算方式筹划法
土地增值税纳税筹划新亮点：
1、普通住宅不再是理想的避税所
2、旧房转让政策规定更趋于理性化
3、不及时预缴和清算税款将受处罚
4、对搬迁转让的征免税界限要分清
5、房地产企业部分免税优惠被取消

六、土地增值税的纳税筹划案例分析
1、把握税率临界点争取免税
2、代收费用巧安排：合法节税
3、筹资建房利息支出巧筹划
4、增加住房开发成本的纳税筹划
5、房产公司巧节税：保障高质低价卖
6、确定适当房地产价格的分析
7、应纳土地增值税的筹划分析
8、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划
9、巧解方程式：开发商售房让利为节税
10、巧纳土地增值税分析
11、如何确定房价才能获取最佳收益
12、土地增值计税不能合并核算 老师介绍：陈建昌