房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作实务专题班

房地产企业向来以成本核算难、税费种类多、纳税风险高、筹划空间大而著称，开发项目的全程核算更是检验财务高手的试金石。怎样既能精确核算成本，又能化繁为简；既能防控纳税风险、又能降低企业税负？

本课程从实战角度讲解开发项目全程成本核算，以房地产开发项目成本核算的划分、归集、扣除三大原则为主线，结合大量的实际企业案例，运用四种最实用的成本核算方法，带您遍历房地产项目开发全流程！

通过学习本课程，您将获得最新财税政策背景下的房地产全程核算要领，掌握四种最实用的成本核算方法，以及数十项行之有效的账务处理技巧，顺利应用到您企业的实务操作中，使您得心应手做好房地产财务，现诚邀您参加！

1．通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

2．通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

3．了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

      各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调

一、房地产项目成本核算三大原则

1．成本划分三项原则

2．成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）

3．成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、房地产土地的取得及成本分析

1．以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

2．以分立方式取得土地成本的确定

3．以购买股权方式取得土地成本的确定

4．以合并方式取得土地成本的确定

5．以拆迁安置方式取得土地成本的确定

6．以划拨方式取得土地成本的确定

7．以接受投资方式取得土地成本的确定

8．以置换方式取得土地成本的确定

9．以合作建房方式取得土地成本的确定

10．以路换地方式取得土地成本的确定

三、房地产开发项目建设阶段的成本核算

1．四种成本分配方法的运用

⑴占地面积法

⑵建筑面积法

⑶直接成本法

⑷预算造价法

2．基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

3．商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

⑴成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

⑵兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

⑶地下室及车库成本的分拆技巧

⑷商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

4．房地产项目成本核算与分拆的账务指引

⑴房地产项目成本分拆会计处理技巧

①前期工程费的税务处理

②建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的

③基础设施建设费的税务处理

④公共配套设施费的税务处理

⑤开发间接费用的税务处理

⑵房地产项目成本核算账务指引

四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

1．期间配比原则的运用技巧

2．费用限额扣除的操作技巧

⑴浮动利率在什么情况下才可以税前扣除

⑵集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗

⑶关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗

⑷向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗

⑸个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗

3．费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1．房地产业成本项目构成

2．如何合理确定成本对象

3．土地闲置成本的处理技巧

4．房地产成本费用计划与控制

二、房地产成本核算操作实务

1．开发产品会计成本与计税成本的差异

2．土地开发成本的核算程序

3．配套设施开发成本的会计处理技巧

4．预提费用的会计处理技巧

5．开发间接费用的会计处理技巧

6．成本对象报废或毁损的处理

三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点

1．成本扣除的政策与基本要求

2．成本扣除的策略与操作实务

3．设备选择甲购还是乙购

4．材料选择甲供还是乙供

5．项目成本核算方法与节税技巧

第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

李老师

李老师：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析，税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，并因此受到参加培训的财税学员一致好评。

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